Si has creado una empresa de software inmobiliario o de construcción, la has creado junto a tus clientes: el agente de alquileres que llamó porque un ciclo de cobro de rentas había fallado, el técnico de presupuestos que necesitaba que las mediciones cuadraran con los planos. Tu producto necesitó años de ese trabajo para convertirse en el sistema que abren cada mañana. Cuando llegue el momento de vender, el precio debería reconocer todo eso.
¿Cuánto vale, entonces, una empresa como la tuya? Desde 2015 se han adquirido 1.306 empresas privadas de software inmobiliario, de construcción y PropTech, 728 de ellas desde 2021. Cuando se publicaron las condiciones, los compradores pagaron una mediana de 3,62x ingresos (58 operaciones) y 19,6x EBITDA (23 operaciones). Esa cifra de EBITDA es alta; en el software vertical, hecho para un solo sector, la mediana es de 13,9x (242 operaciones). La mitad central de los múltiplos de ingresos fue de 2,42x a 6,16x, así que un propietario en la parte alta de ese rango cobró por cada dólar de ingresos más de dos veces y media lo que cobró uno en la parte baja. Esta página muestra qué acerca una empresa a la parte alta y quiénes son los más de 650 compradores de este mercado.
Por software inmobiliario, de construcción y PropTech entendemos las empresas que venden su propio software al sector inmobiliario y de la construcción. En la práctica, eso abarca:
- Software de gestión inmobiliaria, alquiler y servicios a inquilinos
- Herramientas para agentes inmobiliarios, intermediarios y servicios de anuncios
- Gestión de vivienda social y asequible
- Inversión, valoración y administración de arrendamientos de inmuebles comerciales
- Gestión de instalaciones y espacios de trabajo
- Gestión de proyectos de construcción, presupuestos y contabilidad
- Modelado de información de construcción (BIM) y diseño de edificios
- Gestión de trabajos para oficios de la construcción
- Software para edificios inteligentes y gestión energética de edificios
- Datos inmobiliarios
Las cifras forman parte de nuestro análisis más amplio de múltiplos de valoración de software , y el software para plantas y fábricas se trata junto con el software para industria, energía y fabricación.
Múltiplos de valoración del software inmobiliario y de construcción frente al software en su conjunto
El software inmobiliario y de construcción se vende a un múltiplo de ingresos similar al del software en su conjunto, y a un múltiplo de EBITDA claramente superior: 19,6x frente a 13,6x. Ambos múltiplos dividen el enterprise value (EV), el valor del capital más la deuda neta, entre los ingresos o el EBITDA (beneficio antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones). El múltiplo de ingresos usa aquí los ingresos totales, así que un comprador que cita un múltiplo de los ingresos recurrentes anuales (ARR) parte de una base menor y llega a una cifra más alta para la misma operación.
| Software inmobiliario, de construcción y PropTech | Software en su conjunto (base de datos de Aventis) | |
|---|---|---|
| Mediana EV/Ingresos | 3,62x (58 operaciones) | 3,39x (1.028 operaciones) |
| EV/Revenue, mitad central de las operaciones | de 2,42x a 6,16x | de 2,04x a 5,94x |
| EV/EBITDA mediano | 19,6x (23 operaciones) | 13,6x (382 operaciones) |
| EV/EBITDA, mitad central de las operaciones | de 13,3x a 29,3x | de 8,6x a 22,0x |
| Tamaño de operación mediano | 20,0 M USD (267 operaciones) | 23,0 M USD (6.217 operaciones) |
Toma la mediana de EBITDA con cierta cautela. Solo una pequeña parte de las operaciones publica sus condiciones: el 4,4% tiene un múltiplo de ingresos y el 1,8%, un múltiplo de EBITDA. La mediana de EBITDA se basa en 23 operaciones, y 18 de ellas tuvieron un tamaño superior a 20 millones de dólares, así que describe mejor a las empresas grandes y consolidadas que a las pequeñas. También es alta frente al 13,9x del software vertical. Ocho de las 23 empresas tenían un margen EBITDA del 13% o menos, lo que eleva algunos de los múltiplos, pero las otras 15 siguen teniendo una mediana de 18,0x.
Una observación práctica sobre las dos medidas. Con estas medianas, ambas dan el mismo valor con un margen EBITDA de alrededor del 18%. Si tu margen está por debajo, el múltiplo de ingresos te da la cifra más alta, y el comprador querrá hablar de EBITDA. Si está por encima, cuenta con que la conversación se desplace a los ingresos.
La evolución en el tiempo dice poco. Las operaciones anunciadas de 2021 a 2025 tienen una mediana de 3,41x ingresos (20 operaciones), frente a 3,76x de 2015 a 2020 (38 operaciones). El periodo posterior tiene solo seis operaciones con EBITDA, así que la cifra general de 19,6x se basa sobre todo en las 17 anunciadas antes de 2021.
Valoración del software PropTech y de construcción por tamaño de empresa
En este segmento, la escala se paga. Si se agrupan por los ingresos de la empresa objetivo, una cifra que conoces mucho antes de recibir cualquier oferta, el múltiplo de ingresos mediano sube en cada franja y aproximadamente se duplica desde la franja más pequeña hasta la de 20 a 100 millones de dólares.
| Ingresos del target | Mediana EV/Ingresos | EV/EBITDA mediano |
|---|---|---|
| Menos de 5 M USD | 2,51x (18 operaciones) | 21,3x (4 operaciones) |
| De 5 a 20 M USD | 3,76x (21 operaciones) | 18,0x (10 operaciones) |
| De 20 a 100 M USD | 5,25x (18 operaciones) | véase software vertical, 13,9x (242 operaciones) |
| 100 M USD o más | véase software vertical, 3,29x (591 operaciones) | véase software vertical, 13,9x (242 operaciones) |
A nuestro juicio, la mayoría de las empresas objetivo más pequeñas son productos para un solo país dirigidos a agentes inmobiliarios, propietarios o contratistas, comprados por un consolidador que ya atiende a los mismos clientes. El private equity aparece con más frecuencia en las franjas superiores: los compradores financieros realizaron el 25% de las operaciones de menos de 5 millones de dólares de ingresos y el 41% y el 39% en las dos franjas siguientes.
¿Dónde te sitúas, entonces? Con menos de 5 millones de dólares de ingresos, parte de 2,51x ingresos (18 operaciones) o 21,3x EBITDA (4 operaciones). Entre 5 y 20 millones de dólares, parte de 3,76x (21 operaciones) o 18,0x (10 operaciones). Dentro de una franja, la proporción de ingresos que se renueva cada año y tu tasa de crecimiento deciden si un comprador paga por encima o por debajo de la mediana.
La región es una segunda comprobación. Las empresas objetivo de Estados Unidos muestran una mediana de 5,78x ingresos (11 operaciones) y las de Europa Occidental continental, 5,02x (10 operaciones). Los países nórdicos muestran 3,34x (13 operaciones) y el Reino Unido e Irlanda, 2,86x (17 operaciones), con una amplia dispersión dentro de cada región. Si estás en Europa, parte de tu franja de ingresos y usa la cifra regional para contrastarla.
¿Cuánto vale tu empresa?
Envíanos cuatro cifras: MRR, crecimiento de ingresos, churn y margen EBITDA. En un plazo de dos días hábiles, te mostramos de forma confidencial cómo se compara tu empresa con 1.306 operaciones de software inmobiliario, de construcción y PropTech, qué grupos compradores han adquirido empresas como la tuya y cómo se compara cualquier oferta que tengas con lo que pagaron, cuando las condiciones son públicas.
Solicita tu análisis de valoración o envía las cifras por correo electrónico a marcin.majewski@aventis-advisors.com
Valoraciones del software de construcción y del software inmobiliario comparadas
El software de construcción y diseño se vende al múltiplo de ingresos más alto, y el software inmobiliario al múltiplo de EBITDA más alto. El segmento une dos mundos de clientes: quienes diseñan y construyen, y quienes poseen, alquilan y gestionan edificios. Dividimos las operaciones con múltiplo de ingresos según el cliente al que atiende cada empresa objetivo.
| Segmento al que sirve la empresa objetivo | Mediana EV/Ingresos | EV/Revenue, mitad central | EV/EBITDA mediano |
|---|---|---|---|
| Construcción, diseño de edificios y oficios de la construcción | 3,95x (26 operaciones) | de 2,66x a 8,43x | 15,7x (8 operaciones) |
| Gestión de propiedades, inmobiliario e instalaciones | 3,34x (30 operaciones) | de 2,24x a 5,88x | 21,4x (15 operaciones) |
El software de construcción y diseño muestra además la mayor dispersión, con una mitad central que llega a 8,43x ingresos. El software inmobiliario tiene la muestra de EBITDA más amplia, 15 operaciones frente a 8. Como las dos medidas apuntan en direcciones opuestas, usa las medianas generales como referencia principal y lee la división como una guía de qué compradores se fijarán primero en ti.
Qué impulsa la valoración de una empresa de software inmobiliario o de construcción
Esto es lo que comprobará un comprador de una empresa de software inmobiliario o de construcción, y cómo mueve la oferta cada punto.
Ingresos recurrentes y el paso a la nube
Los compradores pagan más por las suscripciones y el mantenimiento anual que por las licencias instaladas en las instalaciones del cliente. Muchos productos inmobiliarios y de construcción aún tienen clientes on-premise, así que el comprador modela la migración: a qué ritmo cambian esos clientes, cuánto más paga cada uno con la suscripción y cuántos se van por el camino. La implantación y la migración de datos cuentan como servicios, valorados según su propia proporción de ingresos y su margen.
Cómo pagan los clientes por el producto
Los precios por unidad o vivienda gestionada crecen con la cartera del cliente y resisten una desaceleración del mercado de la vivienda. Los precios por proyecto o por volumen de obra siguen la actividad constructora, y el software para agentes inmobiliarios cobrado por transacción o por anuncio sigue las ventas de viviendas. Cuenta con que el comprador lea tres años de tus ingresos a la luz de esos ciclos.
Pagos y otros ingresos que pasan por el producto
El cobro de alquileres, la verificación de inquilinos, los seguros para inquilinos, la facturación de suministros y los pagos de obra pueden aportar una parte importante de los ingresos, y los intereses sobre el dinero de clientes en tránsito varían con los tipos. Los compradores valoran estos ingresos por separado, netos de la parte del procesador de pagos o de la aseguradora, y revisan la normativa que les es aplicable, como las normas federales y estatales sobre informes de verificación de inquilinos en Estados Unidos.
Quiénes son los clientes
Los grandes operadores inmobiliarios firman contratos largos y negocian con dureza. Los pequeños propietarios y agentes compran online y tienen más churn. Las asociaciones de vivienda compran mediante licitaciones y acuerdos marco, con riesgo de renovación al final de cada periodo, y los contratistas van desde constructoras nacionales hasta pequeños negocios de oficios de dos personas. Un comprador querrá ver la retención por grupo de clientes.
Integraciones y derechos sobre los datos
Las conexiones con sistemas contables, portales inmobiliarios, proveedores de pagos y formatos de archivo de diseño determinan lo firmemente que un producto se integra en el trabajo diario de sus clientes y lo difícil que es sustituirlo. Los compradores también comprueban quién es el titular de los datos de anuncios o de inmuebles que utiliza el producto, y en qué condiciones.
Regulación
La regulación crea demanda y riesgo a la vez. La Building Safety Act del Reino Unido exige un registro digital de información sobre los edificios residenciales de mayor riesgo en Inglaterra, y las normas de la UE sobre eficiencia energética de los edificios empujan a los propietarios a medir su consumo de energía. La demanda antimonopolio que el Departamento de Justicia de EE. UU. presentó en 2024 contra RealPage por su software de fijación de alquileres, resuelta mediante una sentencia de conformidad (consent judgment) mientras un grupo de estados mantiene una causa aparte, convirtió las funciones de fijación de precios y de puesta en común de datos en una pregunta habitual de la due diligence.
Cómo presentamos todo esto a los compradores
Un comprador paga por lo que puede ver y comprobar. Buena parte de nuestro trabajo en una venta consiste en mostrar tu negocio de la forma más sólida que permitan los hechos: los ingresos recurrentes y el avance de la migración a la nube, cómo se mantienen los precios a lo largo del ciclo de la construcción y los ingresos por pagos en términos netos. Detectamos primero los puntos débiles y los corregimos o explicamos antes de que un comprador los use para rebajar la oferta.
Quién compra empresas de software inmobiliario, de construcción y PropTech
Las compras están repartidas, y eso juega a tu favor. Más de 650 compradores distintos han adquirido una empresa de este segmento desde 2015. De las 1.281 empresas adquiridas por un comprador identificado, contando una sola vez cada empresa comprada por etapas, los diez grupos más activos compraron 224, alrededor de una de cada seis. En software de finanzas, contabilidad y ERP los diez compradores más activos se quedaron con el 22% de las empresas.
| Grupo de compradores | Sede | Propiedad (octubre de 2026) | Empresas de software inmobiliario, de construcción y PropTech adquiridas | de las cuales, desde 2021 |
|---|---|---|---|---|
| Constellation Software | Toronto | Cotizado (TSX) | 44 | 16 |
| MRI Software | Solon, Ohio | Propiedad de PE (TA Associates, GI Partners, Harvest Partners) | 44 | 12 |
| Visma | Oslo | Propiedad de PE (liderada por Hg) | 23 | 14 |
| RealPage | Richardson, Texas | Propiedad de PE (Thoma Bravo) | 19 | 4 |
| EG | Ballerup, Dinamarca | Propiedad de PE (Francisco Partners) | 18 | 11 |
| Bentley Systems | Exton, Pensilvania | Cotizado (Nasdaq) | 17 | 4 |
| Aareon | Maguncia | Propiedad de PE (TPG) | 15 | 13 |
| JDM Technology Group | Vancouver | De propiedad privada | 15 | 7 |
| Trimble | Westminster, Colorado | Cotizado (Nasdaq) | 15 | 3 |
| Schneider Electric (RIB Software, Planon, AVEVA) | Rueil-Malmaison, Francia | Cotizado (Euronext Paris) | 14 | 6 |
Predominan tres tipos de comprador, y cada uno te mira desde un ángulo distinto. Los consolidadores de software inmobiliario, como MRI Software, RealPage y Aareon, compran productos para propietarios, gestores de inmuebles, agentes y proveedores de vivienda y los integran en una sola plataforma. Los grupos de software de construcción y diseño, como Bentley Systems, Trimble, JDM Technology Group y Schneider Electric, compran herramientas de presupuestos, gestión de proyectos, diseño y gestión de instalaciones. Los grupos diversificados de software vertical, como Constellation Software, Visma y EG, compran productos inmobiliarios y de construcción junto con los de muchos otros sectores, a menudo país por país. Cinco de los diez son propiedad de private equity, y realizaron 119 de las 224 operaciones.
Varios de los grupos más activos crecieron comprando a otros compradores:
- Trimble compró Viewpoint y e-Builder en 2018
- MRI Software compró Castleton y Orchard en 2020
- Schneider Electric compró RIB Software en 2020
- Schneider Electric elevó su participación en Planon del 25% al 80% en 2024
Cada una de esas operaciones integró a un postor activo en un grupo mayor. Para ti, eso significa que la lista de compradores independientes es más corta de lo que sugiere el número de operaciones, y que un proceso de venta tiene que llegar a cada uno de ellos.
El propio mercado ha crecido. Las operaciones pasaron de 58 en 2015 a un máximo de 181 en 2021, bajaron a 119 en 2023 y llegaron a 149 en 2025. Los compradores financieros, es decir, las firmas de private equity y las empresas de su propiedad en el momento de la operación, realizaron el 35% de todas las operaciones, frente al 33% en el software en su conjunto, y el 50% en 2024 y el 47% en 2025.
La mayoría de las empresas compradas tenían su sede fuera de Estados Unidos. Estados Unidos concentra el 38% de las empresas objetivo y Europa Occidental continental, el 21%, y los países nórdicos y Asia-Pacífico, el 12% cada uno.
Las operaciones con un comprador financiero muestran el múltiplo de ingresos mediano más alto, 3,75x (15 operaciones) frente a 3,48x (43 operaciones). También son más grandes, con un tamaño mediano de la operación de 56,5 millones de dólares frente a 23,9 millones de dólares, así que la diferencia mezcla el tipo de comprador con el tamaño. En EBITDA, ambos están muy cerca. Para ver cómo aborda cada uno una operación, consulta compradores estratégicos vs financieros, y para la visión del consolidador, nuestra guía sobre vender tu negocio a un software roll-up.
Con tantos compradores, el trabajo en una venta empieza por encontrar a los que competirán con más fuerza por tu empresa.
¿Te ha contactado un comprador de PropTech? Cómo convertimos un acercamiento en varias ofertas
Un comprador puede ponerse en contacto contigo antes de que hayas decidido vender. A veces es solo un correo electrónico sobre «explorar una colaboración», o la petición de una llamada rápida con un equipo de desarrollo corporativo. Ese es el momento de hablar con nosotros, antes de responder. Un acercamiento llega según el calendario del comprador, con una sola oferta sobre la mesa, y un propietario que responde solo negocia frente a una única parte. Una oferta muestra lo que ese comprador querría pagar. Las ofertas de varios compradores, hechas al mismo tiempo con la misma información, muestran lo que vale tu empresa. Te conseguimos esas ofertas dirigiendo un proceso de venta competitivo.
Sentamos a varios compradores a la mesa a la vez. Los compradores financieros realizaron el 42% de las adquisiciones de este segmento desde 2021, y compiten con los consolidadores de software inmobiliario y con los grupos de software de construcción y diseño. Cada uno valora de forma distinta la misma empresa, y las ofertas que llegan la misma semana muestran lo que pagará el mercado.
Fijamos las condiciones del proceso. Juntos decidimos el calendario, qué ve cada comprador y la fecha límite de las ofertas, de modo que es la competencia la que fija el valor y la cifra de partida del primer comprador se convierte en una oferta entre varias.
Negociamos cada condición mientras hay alternativas. El efectivo al cierre, los holdbacks, cualquier participación de reinversión (rollover) y la deuda que tiene por encima, los earn-outs medidos sobre los ingresos por suscripción cuando los ingresos siguen el volumen de construcción, y el tratamiento de los ingresos diferidos y del dinero de clientes mantenido en fideicomiso cambian lo que vale la operación para ti. Cada uno se mueve más mientras un segundo comprador sigue en la sala.
Preparamos el negocio antes de la primera llamada. Eso significa los ingresos recurrentes por grupo de clientes, la retención, los ingresos que siguen la actividad constructora o la venta de viviendas, y los ingresos por pagos y verificación de inquilinos presentados en neto. Los compradores pagan por lo que pueden verificar, así que lo preparamos contigo antes de contactar con ningún comprador.
Vende tu empresa de software PropTech o de construcción con Aventis
Dirigimos procesos de venta competitivos para propietarios de empresas de software, normalmente con enterprise values de entre 5 millones y 100 millones de dólares. Trabajamos desde Nueva York y Varsovia, y como socios de la red Globalscope. Ese alcance importa aquí: los compradores más activos de este segmento tienen su sede desde Ohio, Texas y Toronto hasta Oslo, Ballerup y Maguncia, y un proceso tiene que llegar a todos ellos a la vez. Preparamos el negocio, contactamos con los consolidadores de software inmobiliario, los grupos de software de construcción y diseño y las firmas de private equity con más probabilidades de pagar por tu producto y tus clientes, reunimos sus ofertas en una única fecha límite y negociamos las condiciones hasta el cierre. También asesoramos a adquirentes de software, y por eso sabemos cómo construyen sus ofertas:
- Venta de CKSource, la empresa detrás de CKEditor, a Tiugo Technologies, respaldada por Providence Strategic Growth, tras un proceso global que atrajo varias cartas de intenciones
- Asesoramiento a Visma en su adquisición de SaldeoSMART
- Asesoramiento a Symfonia, respaldada por Accel-KKR y MidEuropa, en su adquisición de Nefeni
«Nos impresionaron las dotes de negociación de Marcin y la capacidad de Aventis para hacer que las cosas sucedan». Sindre Talleraas Holen, director de M&A, Visma
«Aventis Advisors se encargó del trabajo pesado para que nuestro equipo directivo pudiera seguir centrado en nuestro negocio». Wiktor Walc, CKSource
Antes de responder a un comprador
La oferta de un solo comprador es más fácil de juzgar con el historial al lado. Envíanos el MRR, el crecimiento de los ingresos, el churn y el margen EBITDA, y en dos días hábiles te diremos de forma confidencial cómo se compara la oferta con lo que pagaron los compradores por empresas similares de software inmobiliario y de construcción y qué otros compradores competirían por la tuya.
O escríbenos a marcin.majewski@aventis-advisors.com. La primera conversación es confidencial. Más información: Asesoramiento en M&A para empresas de software.
Metodología
Las cifras proceden de la base de datos de operaciones de software de Aventis Advisors (Mergermarket, anuncios de los adquirentes e investigación propia).
- Adquisiciones del 50% o más de empresas de propiedad privada, o de unidades de negocio, anunciadas entre 2015 y 2025.
- El tamaño mediano de la operación se basa en el enterprise value cuando se publica y, si no, en el valor de la operación.
- En las tablas, una mediana de menos de diez operaciones solo se muestra si se basa en al menos dos operaciones y queda dentro de la mitad central de las operaciones de software vertical (software hecho para un solo sector), y una mitad central solo se muestra a partir de diez operaciones. En caso contrario, la celda da la cifra del software vertical en su conjunto.
- Solo una minoría de operaciones publica sus condiciones, así que los múltiplos se basan en una muestra pequeña en la que pesan más las operaciones grandes.
- Los compradores financieros son las firmas de private equity y las empresas que poseen en el momento de la operación.
- Las tablas de compradores cuentan cada grupo bajo su propietario actual.
El software para hoteles y alquiler vacacional se cuenta en el segmento de viajes, el software para organismos públicos, en el de GovTech y los procesadores de pagos, en el de servicios financieros; las empresas de inspección se tratan en nuestra página de valoración de empresas de inspección de edificios.
